Для миллионов украинцев жилье — вопрос выживания. На начало 2026 года в Украине официально зарегистрировано около 4,6 млн внутренне перемещенных лиц, а с учетом неофициальных — более 6 млн людей, которые потеряли дома. Среди тех, кто переехал после 24 февраля 2022 года, 65% арендуют жилье, тогда как в целом по стране этот показатель составляет лишь 17%.
Именно переселенцы становятся легкой добычей для «черных риелторов». Человек с чемоданом и ребенком в незнакомом городе не имеет времени проверять документы или репутацию посредника. Вместо крыши над головой он часто получает потерянный задаток, поддельный договор или квартиру, владелец которой появляется вечером.
Примеры мошенничества
Правоохранители за четыре года войны задокументировали десятки схем. В Чернигове группа под прикрытием риелторских и нотариальных услуг присваивала квартиры умерших одиноких людей, привлекая фиктивных наследников из РФ. С 2019 по 2025 год мошенники завладели четырьмя квартирами на 2,7 млн грн.
В Запорожье риелторша с сообщниками продавала квартиры умерших по поддельным договорам и переоформляла их на себя или знакомых. Семь преступлений принесли 4,5 млн грн. На Винниччине риелтор занижал стоимость земельных участков и жилья в документах, уклоняясь от налогов на 5,5 млн грн.
Известное агентство годами уклонялось от налогов и не трудоустраивало 30 работников, а после скандала просто сменило название и учредителей. На Днепропетровщине посредник через поддельные документы перепродавал квартиры несколько раз и даже требовал деньги за «возврат» имущества.
Стандартными стали «информационные услуги» за 2–5 тыс. грн с недействительными номерами, субаренда без ведома собственника, фейковые объявления, продажа по поддельной доверенности, сокрытие арестов и даже «видеозвонки с собственником» с помощью ИИ.
Почему это возможно и как реагирует парламент
Риелторская деятельность в Украине до сих пор не регулируется специальным законом. На рынке работают от 40 до 80 тыс. человек, из которых лишь 2–3 тыс. квалифицированные. За 2024 год официально задекларировали доходы от аренды только около 900 человек.
Государство движется последовательно. Принят закон об основах жилищной политики. Ставку НДФЛ для арендодателей снизили с 18% до 5%, а общую нагрузку — до 10%. Готовится законопроект о защите жилищных прав: единый реестр специалистов, обязательный письменный договор, проверка документов, запрет фейковых объявлений и требование безналичных расчетов. Ожидается, что рынок станет прозрачнее и безопаснее для миллионов людей, которые строят жизнь заново.
